El mercado de oficinas

Según el último informe de oficinas de Colliers Argentina, durante el tercer trimestre de 2019 continuó la tendencia observada desde comienzos de año, caracterizada por la retracción de la actividad económica y el alza inflacionaria. Asimismo, se produjo un fuerte incremento del tipo de cambio.

El panorama económico, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), indicó que el promedio mensual de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) registrada durante los meses de julio y agosto, fue de 3.0%, cifra similar a la verificada durante el segundo trimestre del año (2,9%).

Oferta

El inventario del mercado de oficinas corporativas de Buenos Aires se mantuvo sin cambios en comparación con el trimestre anterior y, a su vez, disminuyó la tasa de vacancia.

Al realizar el análisis, se observó que no se registraron variaciones en el inventario, manteniéndose en 2.029.247 m², lo que esto indica una pausa en la tendencia estable durante ocho trimestres consecutivos con el ingreso de nuevos edificios de oficinas premium.

Asimismo, se estima que la mayor parte de los inmuebles en etapa de construcción se entregarán durante el próximo año, esto generaría una renovación del inventario. 

Los submercados Norte GBA, Puerto Madero, Catalinas y Microcentro siguen representando el 65% del stock total (1.318.380 m²), mientras que el 35% restante es aportado por las áreas de Norte CABA, Macrocentro Sur, Plaza San Martín, Plaza Roma y Macrocentro Norte. El submercado que más metros concentra es Norte GBA, con un 20,8% del stock total. En cuanto al análisis de disponibilidad, el reciente estudio de mercado arrojó un total de 161.825 m² ofertados en alquiler, lo que representa una tasa de vacancia del 8,0% (1 punto porcentual por debajo del último período).

De los nueve submercados que componen el inventario, cuatro presentaron una disminución en su vacancia. La mayor variación se produjo en Norte GBA con una reducción de 14,2% a 8,3% (5,9 puntos menos que lo registrado durante el trimestre anterior).

Los sectores Microcentro, Macrocentro Sur, Plaza Roma, Norte CABA y Macrocentro Norte, en contra parte, aumentaron su tasa de vacancia en un rango que va desde 0,1 hasta 3,3 puntos porcentuales.

Por otra parte, dentro del inventario de edificios premium se encuentran aquellos con certificación LEED, que componen un 27,3% del stock total, es decir, 553.771 m². El 81% de este stock corresponde a la categoría A+ y el restante 19% a la categoría A. Los inmuebles sustentables fueron aquellos que más disminuyeron su vacancia con respecto a la etapa anterior.

Demanda

El mercado registró una absorción neta positiva. Aunque dicha situación pudiera sugerir una absorción positiva generalizada, cabe aclarar, que el indicador se encuentra traccionado por operaciones puntuales en el Norte de GBA.

La absorción neta del mercado cerró el trimestre con una cifra positiva de 24.738,8 m², en donde mostró un comportamiento diferente al presentado en el primer semestre del año.

Dentro de los submercados con absorción neta negativa, Macrocentro Sur tuvo un saldo de 5.576 m² liberados, mientras que Microcentro, Macrocentro Norte y Norte CABA presentaron desde el trimestre anterior una tendencia a la liberación de espacios (7.984, 99 y 827 m² respectivamente), en la que se destaca Microcentro por ser el submercado con mayor liberación de espacios.

Si se analiza en profundidad la conformación de los rubros, se puede advertir que dentro del sector “Servicios” son las empresas de tipo financiero las que concentran la mayor cantidad de metros ocupados con un 19% del total.

 A su vez, dentro de esta facción, las entidades bancarias representan el 72,3%. Por otro lado, también forman parte del segmento “Servicios” las compañías de real estate que representan un 9,2% (51.668 m²) del total del rubro. Cabe destacar que las empresas de coworking tienen un grado de participación del 77% aproximadamente. Estas últimas continúan sumando metros a su inventario de manera constante, contabilizando 7.950 m² nuevos este trimestre y llegando así a un acumulado de 25.515 m² durante el primer semestre del año. Hacia fines de año se espera el lanzamiento de Torre Odeón, lo que agregaría 21.000 m² a este sector.

Precios

El valor promedio de alquiler del mercado disminuyó un 3,1%, compensando el aumento percibido durante el período anterior. De esta manera, este índice resulta casi equivalente a la cifra registrada al primer trimestre del año.

El cierre mientras que al cierre del primer trimestre de 2019 se ubicó en USD/m² 23,7 y el asking rent promedio se situó en USD/m² 23,5.

En edificios clase A+ el precio promedio de alquiler cayó un 2,9% respecto al trimestre anterior, resultando en USD/m² 25,3. Por su parte, Plaza Roma fue el submercado con el valor promedio más alto (USD/m² 29,9) y Macrocentro Sur el más bajo (USD/m² 20,7).

En cuanto a los edificios de clase A, el valor promedio disminuyó un 0,2%, resultando en los USD/m² 22,3.

Por otra parte, al analizar los precios por área podemos ver que 7 de 9 submercados percibieron una caída en sus valores de renta: Macrocentro Norte (12,0%), Norte GBA (7,4%), Catalinas (4,74%), Puerto Madero (1,6%), Microcentro (0,9%) y Macrocentro Sur (0,2%). Aquellos submercados que aumentaron su valor de renta fueron Plaza San Martín (6,4%) y Plaza Roma (1,1%).

Proyectos

El inventario de oficinas corporativas en construcción creció durante el curso del tercer trimestre; tendencia que continuará por lo menos hasta el año 2022, según estimaciones.

Al cierre del período en estudio se contabilizaron 26 edificios en construcción por un total de 409.220 m² de nuevas oficinas. Se observó un desplazamiento de la fecha de ingreso de obras que debieron incorporarse durante este tercer trimestre hacia el año 2020.

Además, se produjo un incremento en el porcentaje de las edificaciones esperadas para el próximo año a un 51% del total del inventario en construcción (209.860 m²), lo que representa una variación del 11,26%.

Acerca de Colliers International

En Argentina, Colliers International cuenta con más de 60 años de experiencia en el mercado local, brindando servicios inmobiliarios a compañías locales e internacionales en las más importantes ciudades del país. Actualmente, posee un equipo multidisciplinario de profesionales de alta performance y trayectoria en el mercado. Asimismo, brinda servicios inmobiliarios a desarrolladores, propietarios, corporaciones e inversionistas como: Brokerage (Representación de propietarios y de inquilinos); Valuaciones y Consultorías; Soluciones Corporativas; Inversiones; Project Management y Planeamiento de espacios. Su diferencia es radical en cuanto a la calidad de su servicio.  Al presente, es el asesor de elección para muchas de las empresas más innovadoras y exitosas del mundo.

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